住むべきはマンションか戸建か

こぱ

こんにちは。こぱです。カツオさんには「三井の会」でいつも仲良くしてもらっています。

この記事ではカツオさんからのお題で「マンションか戸建か」についてお話しします。

2022年7月のおわりころ、カツオさんから突然、こんなことを話しかけられました。

カツオ

カツオのブログに、ひとつ記事を執筆してもらえませんか？ 対象読者は、家の購入を検討しているものの、まだマンションと戸建てで迷っている人です。 その人に対して、こぱさんだったらどんな話をするかを想像してもらって、自由に書いてもらいたいです。

私は2022年1月に三井ホームで注文住宅を建てましたが、それまではマンション住まいでした。マンションでは管理組合の理事会にも入って、楽しく理事をやっていたので、マンションと戸建てのそれぞれメリット、デメリットがよくわかります。

こぱ

おー面白そう。どんなものが書けるかなあ。ちょっと考えてみます。

こうして、カツオさんからの依頼をお受けすることにしました。住まい選びでの私の意見は決まっています。

こぱ

住みたいまちで、住みたい家に住みましょう！（マンションも戸建てもどっちも好きなので！）

理想的な戸建てあるいはマンションであっても、たとえば通勤するのに毎日往復3時間かかるときついですよね。

（私は往復3時間かけてますが・・・（´∀｀*）ｳﾌﾌ）

そしてもちろん予算も大事です。そのうえで資産性か、居住快適性か、どちらを重視するのか。

でも「住みたい家」が「マンション」なのか「戸建」なのか検討するとき、まずは住宅歴を自分自身で把握することがとても大事だと考えます。それは原体験だからです。自己分析して自分を知らねばなりません。自分の住みたい家は何なのか。

そこでまずは私の住宅歴をご紹介します。それから、マンションと戸建ての選び方について考えたいと思います。

子供のころは埼玉県郊外の戸建で育ちました。3LDKのごく普通の2階建ての住宅です。父に聞くと800万円くらいで建てたそうです。土地代は45坪で2000万円ほど。今でも土地代はあまり変わっていません。当時は断熱性能皆無でした（笑）。間取りは下にあるような感じです。１F床面積47.82㎡、２F床面積35.06㎡、総床面積82.88㎡というコンパクト戸建。祖母と父母、子供2人と5人家族で暮らしていました。1F和室に祖母、２F和室に父母、２F洋室が2人の子供部屋です。プライバシーはほぼ皆無。けっこうきつきつで収納が足りなくていつも物があふれていました。

実家周辺には商店街があり、住宅街の周りには小さな川が流れていて、森もあり、自然が豊かで、典型的なニュータウン型のまちです。夏休みには近所の森にしょっちゅうカブトムシをとりに行き、川でカエルを捕まえたり、そんな子供時代を過ごしていました。

私はこの実家の2階洋室に弟と一緒に「詰め込まれ」、実質5畳ほどのスペースで小学校低学年から社会人になるまで過ごしました。

小中高大を経て就職してからも数年間は実家のある川越から都内の勤務先へ１時間半かけて通いました。

・・・満員電車でぎゅうぎゅうになりながら1時間半立ったまま。まさに「痛勤」です。

でもだんだんと仕事で帰りが遅くなり、池袋の漫画喫茶やカプセルホテルに泊まって、またそこから出勤するという日々。こうなるとさすがにきついので都内暮らしを始めました。

池袋、三鷹、吉祥寺、荻窪と転々とアパート暮らしをしました。家賃はいずれも６～７万円程で、広さは20～28㎡の１Kか１DKに住んでいました。

いろいろ間を端折りますが、その後結婚して1年弱ほど東武練馬駅の賃貸マンションの３階の部屋に住みました。

こぱ

妻はマンション育ちのマンション派。戸建は防犯面で不安といっていました。

通勤時間は50分ほど。家賃は９万円で60㎡の３LDK。でもエレベーターがなく、角住戸で夏は暑く、冬は寒い。さらに外からの音や隣接住戸、上下の部屋からの音が気になる部屋でした。賃貸マンションだったので、もしかしたらガラスは単板のアルミサッシだったのかもしれません。冬には窓ガラスが結露していました。駅からは徒歩12分ほどで近くもなく、遠くもない立地。ただ急な坂を下った先にあるマンションだったので、毎日の上り下りが大変でした。

こぱ

冬に坂道の道路が凍結して、つるっとすべったとき「うん、引っ越そう」と思いました。

妻が妊娠して第１子が生まれそうなのに３階まで階段だけだとしんどいのもありました。

そんなとき、上司が住んでいたプラウド新浦安というマンションを見て、大規模マンションに惚れ込みました。

マンションマニアさんも住んでみたいというマンションでした。

そんなマンション体験を経てふじみ野市内のマンションを購入しました。広さは74㎡の3LDK。エレベーターもあり、中住戸で夏も冬も快適。周囲の部屋の音もシャットアウト。さすが分譲マンション。比較的安い駐車場や共用部もそこそこある大規模マンションで、周辺環境もよく、駅からも徒歩10分圏内で利便性が高く住み心地はよかったです。毎月の住居費はローンと管理費、修繕積立金、駐車場代、駐輪場代あわせて10万円くらい。

こぱ

勤務先までは１時間10分ほどかかるようになりましたけど・・・

管理組合理事会にもかかわり、マンション管理についても一通り経験し、ある意味マンションの酸いも甘いも知りました。マンションから戸建に引っ越した今もマンションは大好きです。

こぱ

むしろ今もマンションを購入したいと思っているほどです。大宮と武蔵浦和と川越のタワマン資料を入手してながめたりします。

２．マンション派が戸建派に変わるとき

生粋のマンション派だった私と妻。にもかかわらず今の住まいとして戸建、それも注文住宅を選びました。理由はいくつかあります。

マンション派だった妻も、マンションMRや住宅展示場をめぐる中で一番ときめきを感じるのは戸建だと気づき、なんと戸建派に変貌をとげました。私も妻と同様、注文住宅の沼に徐々にハマっていきました。

こぱ

コロナ禍のなかで夫婦ともにマンション派から戸建派へと鞍替え。

マンション＞戸建　→　マンション＜戸建へと価値観が完全に変化していました。

結局、実家すぐの約50坪ほどの土地に三井ホームで130㎡の約39坪の4LDK、将来的には5LDKにもできる注文住宅を建てました。小屋裏収納も10㎡ほどあります。スタディカウンターも子供用としてリビングに１つ、２Fホールにも大人用に１つあります。書斎もあります。

断熱等級6の戸建なので、夏涼しく、冬暖かい、とても住み心地の良い家です。エアコンは１F、２Fで１台ずつ使って疑似的な全館空調運用をして夏でも25℃前後、冬でも22℃前後で温度ムラなく暮らしています。

太陽光発電があるため高騰する電気代のなかでもマンション時代の半額程で済んでいます。住居費はマンションの頃の支払いと同じくらいです。

こぱ

20㎡くらいのアパートからはじまった住宅すごろくは、74㎡分譲マンションを経て、130㎡注文住宅となり「あがり」になりました。通勤時間は片道1時間半に戻りましたが。。。

こうした住宅遍歴を経てきた私ですが、結論を先に言うとこうなります。

こぱ

「資産性を気にするなら立地のいいマンション」「居住快適性を気にするなら広い戸建」

自分の住宅歴と通勤環境、パートナーの住宅歴と通勤環境、家族の将来展望を踏まえて、どちらを重視するかですね。私は「居住快適性」を選びました。

３．マンションと戸建ての全体像

資産性についていうならば、マンションでも戸建でも「立地」と「市況」が重要です。

こぱ

もし資産性を気にするなら悪いことはいいません、戸建はウワモノの価値がどんどんなくなっていきます。20年も過ぎればウワモノの価値はタダ同然。都会の駅近マンションを買いましょう。

下は2022年9月30日に国交省が発表した不動産価格指数のグラフです。

• 緑色グラフのマンションの価格は2010年比で180.1％。
• 水色グラフの戸建住宅の価格は2010年比で114.9％。

圧倒的にマンションのほうが価格は高くなる傾向にあります。

ただし、マンションは戸建より高くて狭いことが統計的にはわかっています。東京カンテイによれば、

2021年の首都圏新築マンションの平均専有面積が61.79㎡で平均価格が6,304万円。約102万円/㎡。

2021年の首都圏新築一戸建て住宅の平均面積が99.4㎡で平均価格が4,107万円。約41.3万円/㎡。

首都圏の場合、新築マンションの方が新築戸建より2.46倍価格が高い。

面積でみると、新築戸建の方が新築マンションより1.61倍広い。

とはいえ駅からの距離では当然ながらマンションの方が利便性もいいです。下図をご覧ください。

マンションは駅距離10分圏内に圧倒的に分布し、戸建は逆に駅距離10分越えてからピークになります。

資産性や駅距離の利便性を考慮するならマンションです。合理的に判断するならマンションです。

でも、それでも・・・

それでも、マンションより広い空間で過ごしたい、こだわりの家づくりを楽しみたい、戸建で育った記憶を大切にして、自分の子供にものびのび育ってほしい、そういった方は戸建に住みましょう。

４．マンションと戸建の比較

さて、「マンションと戸建て」というテーマで一番わかりやすくまとまってるのは船渡亮『家づくりの教科書2021』（ダイヤモンド社、2021年）だと思います。KindleUnlimitedの対象にもなっているので気になる方はぜひご覧ください。

そのなかにマンションと戸建ての比較表があります。

マンションは「防犯、管理、防災、断熱性、利便性、バリアフリー」という点で戸建てに優れます。

つけくわえるなら「立地、資産性」という点でも概ね戸建より優れていることが多いかと思います。

ここでいう戸建ては「建売」と読み替えてもいいかもしれません。

一方で戸建は「広さ・収納、採光・通風、音、駐車場、ペット、建て替え、管理費等」でマンションより優れます。「管理組合がない」もメリットかもしれません。総会や理事会に縛られることもありません。良い意味で自己完結です。

特に妻は「理事会がなくなってよかった～」と満足度が著しくあがりました。毎週末を理事会やら委員会やら管理組合の活動でつぶしていたので。。。

ただし、マンション管理が大好きな変わった人たちはむしろ管理組合・理事会があるとご褒美になってしまいます。そうした管理好きな人たちにとっては管理組合があることが◎となり、むしろ管理組合がない戸建てだと評価が下がります（たぶん）。変態的で例外だと思うのですが、一応検討項目にいれておきます。

さらに船渡さんは、注文住宅ならこの戸建デメリットをクリアできる、としています。それを表にすると以下のようになります。

つまり、防犯、管理、防災、断熱性、利便性、バリアフリーなどのデメリット部分も、注文住宅のように予算を増やして、自由設計にすれば克服できるわけです。でも予算は増えます。設計も施主側で勉強が必要です。

それに打ち合わせもたくさんしなければいけません。

こぱ

自分の経験ですが、請負契約までに12回、着工までにも12回打ち合わせがありました。一回の打ち合わせ時間は2時間から長い時で4時間超！です。マンションや建売ならこんなに相談しませんね。

マンションは最近価格が上昇していますが、同じ立地で土地から購入しての注文住宅よりは安いでしょう。

そもそも駅近好立地は、デベロッパーやパワービルダー系が軒並み抑えていてなかなか出物がありません。

その中でも立地の良いところに建ちがちな建売戸建は、一番手ごろに購入できるのではないでしょうか。

設計面で比較しますと、マンションは建てられたとおりの間取りで住むのが大多数でしょう。

建売の場合は少し自分たちで部屋の中や外構をいじったりするかもしれません。

注文住宅は予算も設計の手間も一番かかります。面倒くさがりには注文住宅は向いていないと思います。

ただハマると面白すぎてたまらないのも注文住宅の魅力です。

この点を加味すると下のような表になろうかと思います。家好きな方には設計の手間も大好物。私やカツオさんがそうですし、注文住宅施主のほとんどがそうかもしれません。

そういう家好きな人たちにとってはマンションだと物足りなくてつまらないかもしれません。マンションの設計はできないので家好きにとっては✖としておきましょうか。

立地と資産性も注文住宅の場合は、資産性という点で戸建て（建売）より若干有利かもしれません。

これらを踏まえてまとめると18項目になりました。

これを点数で数えてみましょう。◎：３点、〇：２点、△：１点、✖：０点として、一般人、マンション管理ヲタク、家好きという３パターンで合計を出してみると・・・

こぱ

あれ？かなりぶっち切りで注文住宅が上にきてしまいました。ちょっとおかしい気もします．．．

世の中にはマンション好きもたくさんいます。そういう人たちが好きな大規模マンションやタワマン特有の長所をいれてみましょう。それは「眺望」「ディスポーザー」「24ｈゴミ捨て可」「共用部が充実」です。これらは◎として３点、建売と注文戸建てはいずれもないので０点とします。

これにくわえて10年以内の短期、20年以内の中期で転売利益がでるとか、転売時にローン残債と帳消しにできて実質タダで住めるようなマンション特性を「コンクリ貯金」とします。マンションの資産性にさらにこうしたコンクリ貯金要素を加点してみると全く違う結果になります。コンクリマンションを◎として３点、建売と注文住宅は△として１点として、さきほどの「眺望」「ディスポーザー」「24ｈゴミ捨て可」「共用部の充実性」も加えるとこうなります。

上記の大規模・タワーマンション補正を加えて点数化してみると以下のようになります。

圧倒的にマンションが点数をあげてきます。15点アップ。唯一、家好きな注文住宅施主の点数が１点上回る程度になってしまいます。

こぱ

私が大規模・タワーマンションと注文住宅どちらも好きだということが数字でも証明されました！

1点差ですよ！？

とはいえこの比較表はあくまで、著者である私が独断と偏見でつくったもので、もっと点数の偏りがあってもおかしくないでしょう。「予算」「立地」「資産性」についてはもっと点数を割り振ったほうがいいのかもしれません。

点数の振り方によっては、建売でも予算を抑えめでかつ立地がよければ注文住宅よりも上位にくるかもしれません。そもそも土地代が高いと注文住宅を立てられないという予算の方もいると思います。私も都会で注文住宅は無理なので、郊外に建てたわけです。

それに資産性重視だ！と言って、かつかつのローンを組んで都会の駅近マンションを購入して、日々の生活にゆとりがなくなったり、狭いマンションで下の住民に生活音を気遣いながら生活したり、子育てが終わる十数年は我慢して暮らしたり、そういう判断でよいのかどうか改めて考えるのも大事ではないでしょうか。

・・・まあ郊外に住むと通勤時間が犠牲になるので、それとのトレードオフもありますが・・・（血涙）

５．マンションか戸建か？まとめ

いろいろなデータを使って説明してきましたが、マンションと戸建については、至極あたりまえのようなことですが、以下のようにまとめられるのではないでしょうか。

• 居住快適性と利便性、予算のバランスをとるなら建売住宅もぜんぜんあり。（温熱環境はマンション・注文住宅より若干劣るかも）

こぱ

マンションか戸建かで悩んでいる方は、資産性、居住快適性、予算、利便性を見ながら、どの選択がより幸福度が高くなるかを自分やパートナーの住宅歴を鑑みつつ考えてみてはどうでしょうか。

なお、途中の計算や記述が間違ってたら、ご指摘はブログ主のカツオさんにお願いします。(笑)