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【土地】旗竿地を買って後悔したこと

こんにちは!

カツオです。

今回は

「旗竿地を買って後悔したこと」

というテーマでお話していきます。

突然ですが、こんなことで悩んでませんか?

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「旗竿地って、どんな土地?」

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「旗竿地、買っても大丈夫かな?」

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「旗竿地のデメリットを、知っておきたい」

僕も土地を購入する前は、同じ悩みをかかえていました。

悩んだ末、最終的に「旗竿地」を購入しました。

でも実は、いろいろと後悔していることもあります。

そこでこの記事では、旗竿地の特長やメリット・デメリットについてお伝えします。

最後まで読んでいただければ、

旗竿地を購入すべきかどうかを、判断できるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

それでは本題に入ります。

旗竿地とはなにか

まずは、「旗竿地」について。

旗竿地とはこんな形をした土地のことです。

↓ 

道路から細い道を入ったところに、メインの敷地が広がっている土地です。

隣家との関係でいうと、こんな感じ。

ご覧の通り、隣家に囲まれています。

特徴的な土地なので

「旗竿地はぜったいにイヤ」

って思う人もいれば、

「旗竿地のほうがむしろ好き」

と思う人もいます。

人によってすごく評価が分かれる土地です。

なぜ旗竿地を買ったのか(旗竿地のメリット)

僕がなぜ旗竿地を買ったのか、理由をお話します。

ここでお話する内容に共感したら、旗竿地を買ってみるのもアリかもしれません。

僕が旗竿地を購入した理由は、たった一つです。

それは「価格が安い」からです。

注文住宅を検討し始めて、まずはじめに直面したことは、

土地の値段が高すぎる問題です。

https://katsuose.com/wp-content/uploads/2021/02/image-25.png
カツオ

土地高すぎ…

手持ちの予算では、希望の条件をすべて満たす土地は見つかりませんでした。

そこで以下の3つについて、妥協できないか考えました。

  1. エリア
  2. 駅からの距離
  3. 土地のスペック
できることなら、なるべく環境が整ったエリアに住みたいですよね
COZY:https://cozy-home.jp/column/land/sapporo-emerging-residential-area/

僕は「①エリア」にこだわりがありました。

毎日通勤で利用する駅の利便性や、子供の教育環境などです。

一方、妻は「②駅からの距離」のこだわりが強かったです。

できるだけ、利便性の高い駅の近くに住めるといいですよね
豊橋市:https://www.city.toyohashi.lg.jp/17352.htm

僕や妻にとって、「①エリア」「②駅からの距離」は、譲れない条件でした。

そこで目を付けたのが、「③土地のスペック」です。

土地のスペックとは、

  • 土地の大きさ
  • 土地の向き(東西南北)
  • 土地の形状

などのことです。

もし、大きな土地で、南東角地で、美しい正方形の土地を買えたなら、そりゃ最高ですよね。

そういう土地は、値段も高いです。

逆に言うと、そういった魅力が少ない土地であれば、安く手に入る可能性があります。

例えば、我が家は以下の条件で探しました。

  • 土地の大きさ ⇒なるべくギリギリに。庭はあきらめる。
  • 土地の向き(東西南北) ⇒南向きは高いので、それ以外を探す
  • 土地の形状 ⇒きれいな形をしていない土地を探す。

このように、探す土地のスペック落としました。

しかし、なかなか見つからない。

そこで出てきた最終手段が、“旗竿地を探す”という作戦でした。

旗竿地は、安い。

探しに探して、我が家が購入した旗竿地は格安でした。

近所の整形地の坪単価に比べて、4割くらい安い。

価格については、大成功を収めました。

旗竿地の最大のメリットは「価格」です。

他にも、一般的には以下の2つもメリットと言われています。

  • 静かで落ち着いている
  • 外観をそこまで気にしなくても大丈夫になる
家の前を人が通るのは、確かに少し気になる。

通常、家は道路に面しています。

すると、通行人の目線や話声などが気になる。

そういった意見もあります。

旗竿地なら、家が道路から離れているため、そこまで気になりません。

また、旗竿地の場合、良くも悪くも家の外観があまり目立ちません。

つまり、予算をかける箇所に、メリハリをつけることができます。

家の外観を美しく見せるには、意外とお金がかかります。

旗竿地=敷地延長のエクステリア(アプローチガーデン)
通路部分をオシャレにすると、すごく素敵
TheSeason:https://the-season.net/17609/

旗竿地の場合は、家の外観はほどほどにして、外構にこだわることもできます。

通路部分がオシャレだと、印象をぐっと高めることができますよね。

旗竿地を買って後悔していること(旗竿地のデメリット)

さて、ここまでのパートの結論は、

「旗竿地の最大のメリットは”価格が安い”」

です。

ここからは、旗竿地を購入して、後悔していることをお話します。

後悔していることは、以下の3つです。

  1. 建てられる家に制約がある
  2. 採光ルールに悩まされた
  3. 建築工事費が割高になった

まずひとつ目の後悔「①建てられる家に制約がある」ですが、

具体的に言うと、「一条工務店のi-smartが建てられなかった」ということです。

一条工務店のi-smartが建てられなかった

僕は、注文住宅のことをいろいろ勉強した結果、

「高気密高断熱」な住宅を建てたいと思いました。

そのため、

「家は、性能。」と宣言している一条工務店で

家を建てようと決めていました。

家は性能。こだわりの家づくりなら一条工務店|住宅メーカー(ハウスメーカー)
「家は、性能」
一条工務店:https://www.ichijo.co.jp/

当時、やっとの思いで見つけた旗竿地を、

一条工務店の営業マンに伝えて、間取りを書いてもらったんです。

その矢先です。

一条工務店から出てきたプランは、

「グランセゾン」

でした。

グランセゾン:https://www.ichijo.co.jp/lineup/grand-saison/

それまでずっと、「i-smartで建てたい」と伝えていたし、

営業マンも勧めていたのになぜグランセゾンなのか尋ねました。

すると、こう言われたのです。

「この土地で、i-smartは建てられません。」

そのとき説明されたことをまとめると、以下の通りです。

i-smartの工法は、工場である程度組み立てられたパネルを組み合わせる。

今回の土地では、クレーン車が入れないため建てられない。

とのことでした。

さらば、i-smartⅡ
一条工務店:https://www.ichijo-gunma.com/products/i-smart/

この事例は、あくまで我が家のケースです。

すべての旗竿地でi-smartが建てれないということではありません。

通路にもう少し余裕があったり、隣の敷地を使える場合には、建てれると思います。

かねてから一条工務店のi-smartを建てたいと思っていたので、

やっと見つけた土地を手放すかとても悩みました。

グランセゾンを建てる選択肢もありましたが、

夫婦でよく話し合った結果、他のハウスメーカーを探すことにしました。

続いて、我が家が旗竿地を購入して後悔したことの2つ目は、

「②採光ルールに悩まされた」

です。

採光ルールって、

なんやねん。

少し話がそれますが、民法に

「境界線と外壁の距離を50cm以上としなければならない」

というルールがあります。

簡単に言うと、

「お隣さんのお家と、50cmは離して家を建てよう」

ということです。

隣地とは50cm離す
グループアプローチ建築設計事務所:https://ga.at.webry.info/201408/article_1.html

実際には機械を設置するためのスペースや、

外壁の厚みもあるため、間取りを考える上では、

75cmくらい余力が必要になってきます。

僕は土地探しをするときに、

このルールをイメージしながら、

  • どれくらいの家が建てられそうか
  • どんな形の家になりそうか

と言ったことを、土地の形状とにらめっこしながら想像するようにしていました。

もちろん我が家が購入した旗竿地でも、

家の形状を想像していました。

しかし、ハウスメーカーにプランを書いてもらうと、

想像していなかった謎の形になるんです。

どういうことか、図でご説明します。

我が家が購入した土地は、こんな形をしています。

ちょっとデコボコしてます

そして、僕が想像していた家の形はこのような感じです。

延床面積欲しいし、ちょっとくらいデコボコしてもいいか。

しかし、実際にハウスメーカーが出してきた形は、このようになっていました。

え…!?
なんか凹んでませんか?

南側に変な”くぼみ”があります。

僕がプランを書いてもらったハウスメーカー5社、

すべてのプランで、共通してこの”くぼみ”がありました。

ハウスメーカーに、なぜこの形状にするのか聞いたところ、

「採光ルールを満たすため」

とのことでした。

「採光ルール」って聞いたことありますか?

素人の言葉で素人なりにご説明すると、

“お家というものは、部屋に光が入るべきである”

という建築基準法があるということです。

そして、部屋に光が入ることを、間取りや窓の位置,大きさで証明しなければなりません。

そのため、わざわざこのような“くぼみ”を作って、

部屋に光を取り入れたことにしなければなりませんでした。

家の価格は、屋根や外壁の量が増えると金額が増加していきます。

コスパを考えると、なるべくデコボコしていない、

豆腐のような形の家が好ましいです。

デコボコするだけでなく、使える面積も減ってしまって、

ダブルパンチでした。

そして、最後に3つめの後悔ポイントは、

「③建築工事費が割高になった」

です。

「建てにくい」は、高くつく

我が家が購入した土地は、基本的に

運搬車両やクレーン車が入っていくことができません。

そのため、どういうことが起きるかというと、

  • 手運び
  • 手起こし

という2つの制約が生まれます。

工事用の車が入っていけるかが生命線
建築システム:https://k-sys.co.jp/kenchikusisutemukyoushou-surugakushinkawa-kurenhannyu20181114/

「手運び」とは、木材などの建築資材を人が運ぶことです。

運搬車両が敷地に入れないため、前面道路から人手で資材を運ぶ手間が増えます。

「手起こし」とは、建材を組み立てていく作業を、

クレーン車を使わずに人手で行うことです。

手起こしは手間がかかる
パッシブゼロ:https://passiv.jp/9032

これも、通常より手間がかかるため、

建築費用が増加する要因となります。

実際に各ハウスメーカーに見積もりを出してもらったところ、

「手運び」と「手起こし」の費用は様々でした。

通常の建築費と比べると、50万円の追加料金のところもあれば、

650万円もの金額が余計にかかるハウスメーカーもありました。

ハウスメーカーの名前は伏せますが、

650万円増額の説明を受けた時は、目が飛び出るほどビックリしました。

安全に作業を行うために、警備員による安全確保が必要で、

人件費が莫大にかかるとのことでした。

さすがに650万円の増額は受け入れがたく、

そのハウスメーカーはあきらめざるを得ませんでした。

旗竿地を買う前に確認すること

最後に、旗竿地の購入を検討する場合に、

注意してほしいポイントを3つお話したいと思います。

もしあなたが、これから旗竿地を探す場合に、

どんなことに気をつけてほしいか、という観点でご説明します。

旗竿地を検討する際に、重要な3つのポイントは以下の通りです。

  1. 採光(隣家との接近具合)を確認する
  2. 10m2くらい大きめの土地を探す
  3. ハウスメーカーに早めの見積もりを依頼する

まず、「①採光(隣家との接近具合)を確認する」についてです。

ここまでで説明してこなかったですが、

旗竿地の最大のデメリットは「採光」です。

どうしても隣家が接近していて、日が入りにくいです。

ですが、すべての旗竿地で絶望的かというと、意外とそうでもないです。

実は、隣家の状況によって、驚くほど違いがあります。

我が家もいくつか旗竿地を見てきましたが、

東西南北を隣家で囲まれている旗竿地もあれば、

比較的空間に余裕のある旗竿地もありました。

意外と採光が取れる旗竿地もある。

隣家とのキョリもそうですが、

隣家の高さや屋根の角度にもよります。

この辺りは、実際に土地を見に行かないとわからないので、

ぜひ気になる旗竿地があったら、現地に見に行って

どれくらい採光が見込めるのかを確認してみてください。

明るい旗竿地は、ある。

僕は、気になった土地があると、必ずすぐ現地に行きました。

現地では、スマホに入っているコンパスのアプリを参考に、

朝,昼,夕方に日光がどのような角度で入ってくるか、想像しました。

正しい方角を指してる?精度は?意外と知らないiPhoneのコンパスの使い方|@DIME アットダイム
コンパスのアプリを使って方角を調べました

事前に売主さんに許可をもらって、敷地の中に入らせてもらい、

敷地の中から日光の入り方を感じることが、大切だと思います。

2つ目のポイントは、

「②10m2くらい大きめの土地を探す」

です。

これは先ほどお話した「採光ルール」に関係しています。

旗竿地は建築基準法の「採光ルール」において、不利になる傾向があります。

我が家の例のように、建物の形がキレイにいかない可能性があります。

そのため、旗竿地を検討する場合は、

当初予定している敷地面積よりも、少し大きめの土地を選ぶことをお勧めします。

少しだけ大きめの土地にしておく

あくまで我が家のケースですが、

採光ルールで削られた建物面積を補うためには、

10m2くらい大きめの土地にしておくべきでした。

土地の面積をギリギリで考えている方は、ぜひこのことに注意していただきたいです。

最後に、旗竿地を選ぶときの3つめのポイントは、

「③ハウスメーカーに早めの見積もりを依頼する」

です。

これは、我が家の後悔ポイントの一つである、「建築費の増加」に関係しています。

これはやったことがないので、できるかわからないのですが、

「旗竿地によって、どれくらい費用が増加するか」

について、早めにハウスメーカーに確認されたほうが良いと思います。

「仮設工事費用、

高くならないですよね?」

我が家の場合、各社のプランをブラッシュアアップしていき、

けっこう後半の見積額提示の段階で、建築費が割高になることがわかりました。

早めにわかっていれば、声をかけるハウスメーカーを変えることもできましたし、

そもそも別の土地を検討することもあり得ました。

なので、もしみなさんが旗竿地を検討されるのであれば、

ぜひハウスメーカーに早めに建築費のことを確認してみてほしいです。

まとめ

いろいろと後悔はしていますが、価格を最優先に考えました。

価格も含めて考えたら、旗竿地を買ってよかったです。

みなさんも、ぜひ検討してみてください。

土地探し、大変じゃないですか?

我が家も、土地探しは苦労しました。

他にも、土地探しに関する記事がありますので、

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最後までご覧いただき、ありがとうございました。

カツオ