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【ハウスメーカー】相見積もりで重要な7つの手順

こんにちは。
カツオです。

先日、三井ホームと契約を結びました。
いま詳細な間取りの打ち合わせをしています。

突然ですが、注文住宅で家を建てるのは、きっと一生に一度のことです。
ということは、注文住宅の相見積もりも一生に一度です。

一生に一度しかないことなので、後悔だけはしたくありませんよね。
そんなわけで、この記事では
「ハウスメーカーで相見積もりをするときに重要な7つの手順」
というテーマでお話したいと思います。

ぜひこの記事が、あなたのお家づくりのお役に立てると嬉しいです。

僕がいままで勉強してきたことや、実体験をもとにお話をしていきます。
なかには一般的ではないこともあるかもしれませんが、
あくまでひとつの事例として参考にしてもらえればと思います。
ご理解のほど、よろしくお願いします。

それでは本題に入りましょう。

①相見積もりをすべきかどうか

まずはじめに、そもそも相見積もりをすべきかどうかについて、僕なりの考えをお伝えします。

結論、
「相見積もりは必ずすべき」
です。

その理由は、2つあります。

相見積もりをすべき2つの理由
  • 値引きが期待できる
  • 1社では様々なリスクがある

ひとつ目の「値引きが期待できる」という点については、そこまで解説するまでもないかもしれません。
なんでもそうですが、相見積もりを取ることで価格交渉を有利にすすめることができます。
注文住宅も例外ではなく、相見積もりを取ることで数百万変わってきます。

某社で値引き率10%を獲得したもの。
相見積もりをとると、値引き交渉を有利に進めることができます。

ただし、一部のハウスメーカーでは値引きをいっさい行いません。
値引きしないところとしては、一条工務店が有名ですよね。

そこでこんな疑問を持たれた方もいると思います。
「値引きしないハウスメーカーで建てるつもりなら、相見積もりは意味がない?」
って思いますよね。

でも、それって危険な考え方だと思います。
これから言う、ふたつ目の理由から、すべての人が相見積もりを取るべきだと僕は思います。

相見積もりをするべき、ふたつ目の理由は、
「1社では様々なリスクがある」という点です。

僕もいろんなハウスメーカーにプランを書いてもらうまで知らなかったのですが、
「予想していなかったことが、いっぱい起こる」
ということです。

例えば…

  • 引き込んでいる水道管が劣化していて交換が必要
  • 建築するときに電線が干渉しそう
  • クレーン車を敷地の前に停車できない
  • 1階には日光がほぼ入らない
  • 建築基準法の採光ルールを満たすために、間取りや窓の位置にかなりの成約を受ける
  • 実は隣家が傾いている。
  • 地下水がある。地下水を排水するための設備を作らないと地盤沈下のリスクがある
  • 自治体の規制で、ロフトに空調設備をつけることができない
  • 私道を掘り起こして、水道を引き込む必要がある

上に挙げたのは、ネットでかき集めた例ではありません。
いくつかの土地を検討する中で、僕がすべて実際にいろんな営業マンから言われたことです。

あなたが家を建てようとしているその土地は、世界中でたったひとつです。
同じ条件の土地は他になく、あなたにとってもハウスメーカーにとっても、“初めての土地”です。

こんなに美しい土地なら問題は少ないかも

初めての土地なので、どんな問題があるかを発見し、対処していく能力がためされます。
もしハウスメーカー1社にお願いをするとなると、
「そもそも問題の発見が遅れるリスク」
があったり、
「想定外の金額やプランになる」
可能性があります。

そして、一番の問題は、
「ハウスメーカーによって、対応力に得意不得意がある」
ということなんです。

実際に僕が「相見積もりをしておいてよかった」と思った、具体的な経験を挙げます。

具体的な会社名まで言ってしまいますが、決して批判したいわけではありません。
批判どころか"プランを書いてもらうほど惚れ込んでいた"ハウスメーカーです。
ご了承ください。
具体例その1:一条工務店でプランを書いてもらったとき、主力商品であるi-smartⅡを建てられないことがわかった。

敷地前面道路が狭かったのと、電線が邪魔で、クレーン車を使えないことが理由でした。

工場である程度組み立ててから建築するi-smartⅡだと、クレーン車を使う必要があるらしいです。

軸組工法のグランセゾンで提案いただきましたが、「一条工務店ならi-smartⅡ」と決めていたので、断念しました。

具体例その2:住友林業の仮設工事費が800万円かかることがわかった。

仮設工事とは、工事をするための工事です。
足場を組んだり、車を停車させるときの交通整備をする方の人件費なども入っています。

敷地の前面道路が狭く、さらに旗竿地という特殊な地形であることが理由で、住友林業の場合、仮設工事費に800万円かかることがわかりました。

通常であれば仮設工事は150万円前後を想定していたので、その差は650万円です。
幹線道路に車をつけて、そこから敷地まで運ぶルートの安全を確保するため、人をたくさん配置することに。
人件費が大量にかかることがわかりました。

また、クレーン車が使えないため、人の手で建物をくみ上げていく手間もありました。

他社はここまで高い仮設工事費ではなく、住友林業は断念せざるを得ませんでした。

具体例その3:同じ要望をつたえても間取りは三者三様

すべてのハウスメーカーに同じ要望を伝えたとしても、実際に提示されるプランはさまざまでした。

1階リビングや2階リビング、ロフトがあったりなかったり、などです。
ハウスメーカーから提案されるまで、ぜんぜん知らなかった素敵なアイデアもあります。

なので、1社だけでなく数社にお願いをしたほうが、いい間取りに出会える可能性が高くなります。

これはさすがに企業名を伏せますが、とあるハウスメーカーの間取りは、
何度書いてもらってもしっくりきませんでした。

あなたが検討中のハウスメーカーを悪く言うつもりはありませんが、
複数のハウスメーカーに間取りを書いてもらったほうが、リスクは少なくなります。

以上が、「相見積もりをすべき理由」でした。

②何社にお願いするか

それでは、「相見積もりをするなら何社にお願いするべきなのか」についてお話します。

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すべてのハウスメーカーで相見積もりするのは不可能・・・

これは非常に悩ましい問題で、実は
あなたがどれくらいの時間を割くことができるかによります。

実際のところ、あなたがすでに土地を持っているかどうかで、
相見積もりにかけられる期間がまったく変わってきます。

土地をこれから買う人は、土地の申し込みをしたあと、
1,2週間後には頭金を入金して、売買契約を結ばなければなりません。

「土地は決めちゃって、あとからゆっくり相見積もりを取ればいいんじゃない?」
って思う方もいるかもしれないのですが、一つ問題があります。

「本当に理想のお家がそこで建つのかわからないまま、土地は買えない」
という問題です。

東京狭小土地の活用 | KT&M :知的/物的資産の世代移行をサポート
「3階建てにすれば延床90㎡いけそう?」
「隣家は2階建てだけど、このエリアは3階建て建てれるのかな?」
「間口狭いけど大丈夫かな?」
⇒素人には、理想の家が建つ土地かどうかわからない

なので、土地の売買契約を結ぶタイミングには、ハウスメーカーが決まっているのが一般的です。
そして、土地の売買契約に営業マンも同席してもらいます。

繰り返しになりますが、土地の申し込み~売買契約まで、普通は1,2週間しかありません。
つまり、相見積もりにかけられる期間も1,2週間ということです。

一方で、土地をすでに持っている方は、相見積もりをする上ではかなり有利です。
時間に余裕があるメリットを活かさない手はなく、土地をすでに持っている方は、できれば4~5社で相見積もりをしてほしいです。

それだけ比較すれば、満足のいく間取りと出会うことや、
予想外の問題にも十分に対処できるハウスメーカーを見つけられると思います。

土地をこれから買う場合は、さきほど説明したとおり、時間がありません。
かなり短期決戦にはなりますが、土地をこれから買う方は最低でも2社。
できれば3社で相見積もりを取ることをおすすめします。

僕は土地を購入したパターンでしたが、なんとか土地の売買契約まで
1ヶ月待ってもらうことができ、5社のハウスメーカーを比較することができました。

言い換えれば、それだけ人気がなく割高な土地だったとも言えます。
でも後悔はしていません。
しっかりとハウスメーカーを比較できたため、元を取れたと感じています。

個人的には、このように売買契約を待ってもらって、1か月くらいハウスメーカー検討の時間を確保する作戦がおすすめです。

何社で見積もりをとるか?
  • 土地をすでに持っている方 ⇒ 4~5社
  • 土地をこれから買う方 ⇒ 2~3社(できれば売買契約を1カ月遅らせて、4~5社)

そうはいっても、人気のエリアで
「土地を逃したくない」
と思う方もいると思います。

土地を重視する考え方も、とっても素敵だと思います。
人気の土地は、どうしても売買契約までの期間が短くなりますが、
なんとか頑張って最低でも2社のハウスメーカーで相見積もりを取ってください。

ちなみに、相見積もりを取る場合、
1社あたりにどれくらいの時間を割く必要があるでしょうか?

僕の実体験だと、1社あたり6~15時間くらい打ち合わせをしました。

打ち合わせの内訳は、このような感じです。↓

  • 要望のヒアリング 1~2回 3~6時間
  • プランと見積もりの提示 1~3回 3~9時間

打合せ以外にも、いろいろ調べたり家族で話し合ったり、
1社あたり5時間くらいは使いました。

なのでまとめると、1社あたり11~20時間かかりました。
ぜひ参考にしてみてください。

③最初の打ち合わせで伝えること

相見積もりを取りたいハウスメーカーを決めたら、
打ち合わせをセッティングしてもらいます。

はじめての注文住宅なら必見!家づくりの打ち合わせに関する基礎知識

最初の打ち合わせで重要なポイントは、以下の3つです。

最初の打ち合わせで重要な3つのポイント
  • 営業マンのモチベーションUP
  • 要望を一覧にして伝える
  • 気になるオプションをすべて盛り込んでもらう

まず、「営業マンのモチベーションUP」とは文字通り、やる気を引き出すということです。

営業マンは、
・あなたが本気で家を建てる気があるのか
・ウチを選んでくれそうか
・土地の有無、費用、親御さんの理解など、家を建てる条件が揃っているかどうか

などをとても気にします。

というのも、プランや見積もりを提示するのには、多大なコストがかかるためです。
「見込み客だと思っていたけど、契約を取れませんでした」
なんてことにはしたくないわけです。
営業マン自身の時間や労力、そして同じ会社の同僚たちにも迷惑をかけてしまうことになります。

ダメ営業マンを売れる営業マンに変えたカリスマ支社長の一言 | DOL特別レポート | ダイヤモンド・オンライン
上司「お前、○○様に提示したプラン、契約取れそう?」
営業マン「はい、なんとか。」
上司「他の部の人たちにも協力してもらってんだからさ。取ってよ?わかってるよね?」
営業マン「はい、なんとか…。」

話を戻しまして、営業マンにとって、見込みの薄いお客様は”リスク”です。
そういうお客様に対して、プラン作成を頑張ってもしょうがないため、手抜きする可能性もありますよね。

なので、まずはあなたが「いかに見込める客なのか」をアピールするべきです。

ここでアピールすべきことは以下の4つです。

  1. 御社ですごく建てたい。
  2. 土地は確保した
  3. お金も大丈夫
  4. 親の反対もない

それぞれ、具体的には以下のような話をします。

  1. 「御社が一番気に入っていて、気に入ったプランであればすぐにでも契約したいと思っている。」(①御社ですごく建てたい)
  2. 「土地の申し込みは済んでいて、一番手の交渉権をとっている。」(②土地は確保した)
  3. 「住宅ローンの仮審査は通過している」(③お金も大丈夫)
  4. 「親にも御社で家を建てるつもりであることを話していて、だれも反対する人はいない。」(④親の反対もない)

こういったことを聞くと、
「この人なら、きって契約してくれるかもしれない。頑張ろう!」
と営業マンは思ってくれます。

今すぐできる準備 | 日本訪問マッサージ協会 コンテンツ
営業マン
「うおぉーーー!契約取るぞぉぉぉおおおおおお!」

打合せで、営業マンのやる気を引き出したら、
次のポイントは、「要望を一覧にして伝える」ことです。

おそらく相見積もりをとる段階で、ある程度「どのような暮らしにしたいか」
イメージが固まってきていると思います。
整理もかねて、相見積もりの段階で一覧に書き出してみるといいと思います。

要望を一覧にする狙いは、以下の2つです。

  • なるべく各社のプランの内容をそろえる
  • 伝え漏れをなくすこと

ごく一部ですが、実際に僕が書いた要望はこんな感じです。

要望優先度
延床面積100m2前後の二階建てにしたいです 
和室はいりません 
自転車を最大で4台置けるようにしたいです 
Ua値を最低でも0.46以下にしたいです 
玄関は来客者が素敵と感じる空間にしたいです 
リビングを広く感じる工夫が欲しいです 
できれはトイレに窓が欲しいです 
夏の日光を遮れるようにしたいです 

要望の右に優先度を書くのがコツで、
営業マンや設計士さんが、何を優先すればいいか判断が付きやすくなります。

要望を伝えることと似た話になりますが、
「気になるオプションをすべて盛り込んでもらう」
ことも重要です。
例えば、「キッチンカウンター収納」とか「電子錠」とか「電動シャッター」などです。

目的は、以下の2つです。

  • オプション費用がどれくらいか明確に知っておく・比較する
  • あとあと費用が想定外に増加することを防ぐ

オプションは後からいくらでも削ることができますので、
なるべく最初から見積に入れてもらったほうが良いと思います。

いろんなYoutuberの方が「入れてよかった設備・オプション10選!」みたいな動画を出していて、
それを参考にして「これはいいな!」と思ったものを、すべてのハウスメーカーに伝えました。

また、ハウスメーカー独自のオプションもありますので、その辺は個別に伝える必要もあります。
一条工務店の「さらぽか」とか、住友林業のステキな「ニッチ収納」とかです。

いずれにしても、見積もりにバンバン入れてもらいましょう。

④見積もりで見落としがちなこと

要望をしっかり伝えることができたら、
いよいよ今度は見積もりの確認です。

ここでは、見積金額に漏れがないかを確認することが重要です。

注文住宅は、人生で一番高い買い物です。
見積もりに漏れがあって、あとあと予算計画が崩れたら最悪ですよね。
そうならないように、見積もりをしっかりチェックしましょう。

良心的な見積書であれば、例えば「地盤改良工事100万円」みたいに書いてあります。
しかし、親切ではない見積書だと、「地盤改良工事 別途」とか、
そもそも「地盤改良工事」自体の記載がないこともあります。

地盤改良工事費が積算されていない
住宅ローンの諸費用が積算されていない

こういった見積もりは、見かけ上安く見えてしまうため、非常に注意して下さい。

この例では、
「地盤改良工事が100万かかる前提で、見積もりに書いてください」
と営業マンに伝えるべきです。

具体的に、見積金額で見落としがちな項目を挙げますので、
ぜひ今後のチェック用に使ってください。

見積もり金額で見落としがちな項目
  • 地盤改良工事費
  • 住宅ローンの諸費用
  • 登記費用
  • 長期優良住宅などの各種申請費用
  • カーテン,照明費用
  • 外構工事費
  • 火災保険料

⑤見積もりの内容を揃える

相見積もりをとっている各社ハウスメーカーの見積もりが揃ったら、次にすることは
「見積もりの内容を揃える」
です。

例えば、A社の見積もりに太陽光発電が入っていたとします。
B社の見積もりが安かったとしても、太陽光発電が入っていないとしたら、比べたことになりません。

なので、A社にお願いして太陽光を省いてもらうか、B社に太陽光を入れてもらうか、いずれかの方法で見積もりを揃えましょう。

僕が実際に、各社の見積もりで揃えてもらったのは、以下の項目です。
・地盤改良工事100万円
・エアコンの購入および設置
・電子錠,電動シャッターなどの細かいオプション
・全館空調(を入れない)
・太陽光(を入れない)

しかし、相見積もりを実際にやってみて分かりましたが、揃わないところもあります。

僕がやってみて「揃わないな~」と悩んだものは、以下です。
・設備のレベル(風呂、トイレ、キッチンなど)
・外壁のレベル(例:A社はタイルだけど、B社はサイディング)
・延床面積(面積が違うので、価格が違うのは当然)
・ロフト,屋根勾配天井,造作家具など(各社のプラン内容に直結している)

これらについては、おいそれと「揃えて」とは言えませんでした。
各社の強み・特長・間取りに強く関係していたからです。

こういったものについては、営業マンに聞いたり自分なりに金額差を推測して、
各社の見積もり金額を”補正”していきました。

“補正”とはなにか、説明します。
各社の見積もりで揃わない項目は、その価値を金額に換算して差額を積み上げました。

例えば、先ほどの揃わない項目の例を使うと、こんな感じです。

揃わない項目A社B社C社
設備レベル0万+50万+80万
外壁+100万0万0万
延床面積+100万+100万0万
ロフト0万+80万0万
合計+200万+230万+80万
そろわない項目は、価値の差額を積み上げていく

上記の例では、
「外壁はA社が100万円いいものをつかっている」
という意味になります。

このようにして、価値を合計していきます。

各社それぞれの”合計金額”をわかりやすく例えるなら、
「それだけオプション料金が含まれている」
と思っていただいて大丈夫です。

上の例では、B社が最も高く、
「230万円分も高いオプションが入っている」
と読み替えることができます。

そこで例えば、
・A社3000万
・B社3000万
・C社2900万

という見積もりが出てきたとします。

これに、
・A社3000万円で、200万円分のオプション込み
・B社3000万で、230万円分のオプション込み
・C社2900万で、80万円分のオプション込み

という情報を足してあげる。

揃わない項目A社B社C社
設備レベル0万+50万+80万
外壁+100万0万0万
延床面積+100万+100万0万
ロフト0万+80万0万
合計+200万+230万+80万
見積もり総額3000万3000万2900万

すると、コスパで選ぶとすれば、
「B社がお買い得」ということが分かると思います。

実際にはコスパだけではなく、保証内容や引渡し時期など、
金額にはどうにも換算できないことを含めて決断しなければなりません。
そのあたりは「⑦決断するための考え方」というパートでご説明したいと思います。

⑥値引きの方法

さて、見積もりの比較の話をしてきましたが、
おそらく一番関心があるのは「値引き」ではないでしょうか?

冒頭でもお話した通り、相見積もりの目的のひとつは「値引きが期待できる」ことです。
僕の実体験から得たノウハウがあるので、それをシェアしたいと思います。

具体的に値引きをする上で、重要な考え方は以下の3つです。

値引きする上で大事なこと
  1. 見積もりは必ず持ち帰り、その場で契約の意向を伝えない
  2. 断ってからが本番
  3. マイナス表記にならないなら意味がない

すべての営業マンではないですが、
値引きをエサに“即決”を迫ってくる営業マンがいます。

言い方はいろいろありますが、端的にいうと
「即決していただけるのであれば、〇〇万円お値引きします」
という話を持ち掛けてくるパターンです。

僕も実際に言われましたが、かなり焦ってしまいました。

こんなことを言われたときに、絶対に覚えておいて欲しいのですが…、

その場で即決せずに、必ず持ち帰ってください。

大丈夫です。
自信を持って、
「他社とも比較するので、ベストな金額を出してください」
と言ってください。

値引き交渉はここで終わりではありません。
「値引きは断ってからが本番」
です。

各社の値引きが揃ったあと、家でよーく検討してください。
夫婦でよく話し合い、1社に決めます。

そしたら、他社にお断りの電話を入れます。
営業マンがまだ努力するつもりであれば、そのタイミングで値引きを言ってきます。

値引きするとしたら、おそらく打合せになります。
営業マンと一緒に上司が来るか、
もしくは上司が承諾済みの値引きを営業マンが持ってきます

その値引きを受けて、また家でよーく検討してください。
その繰り返しになります。

営業マンも契約を他社に取られまいと必死なので、
「お断り」
という雰囲気が出ると一気にラストスパートをかけてきます。

これが、「値引きは断ってからが本番」という言葉の意味になります。

ここでひとつ気を付けてもらいたいのですが、
営業マンが「〇〇万円値引きします」と言ってきたとき、
それが本当に値引きなのかどうかをよく確認して下さい。

どういうことかというと、
場合によっては、
・ただ設備のグレードを下げただけとか、
・予算取りの金額を調整しただけ、

みたいなことがあるからです。

僕も一度それをやられて、がっかりしました。
こんなのは値引きとは言えません。

対策としては、以下のことを伝えると予防できます。
「値引き額は、マイナス表記でわかりやすく書いてください」

どんな交渉を口頭でしたところで、契約書がすべてです。
勝ち取った値引きがどこかに行ってしまって迷子にならないよう、
バッチリと契約書に残す必要があります。

その対策が、「値引き額はマイナス表記にしてもらう」ということです。

⑦決断するための考え方

最後にお伝えしたいことは、「決断するための考え方」です。
実際に僕がやったことをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

まあ、比較表を作るだけなんですが、効果は高かったです。

もし比較表を作らないでなくなんとなく決断してしまうと、
直感で選ぶことになってしまうので、あとから後悔するかもしれません。

なので、ぜひ比較表を作ってみてください。

比較表には見積もり金額はもちろんのこと、各社の評価を項目別に記載します。
僕の場合は4段階(◎,〇,△,×)の評価で書きました。

項目は「あなたが大事だと思うこと」です。
参考までに、僕が使用した項目は以下のとおりです。
・費用
・間取り(設計士)
・デザイン
・営業マン
・施工品質
・じっくり打合せして決められるか
・外壁
・保証
・耐震性
・高気密高断熱

「外壁」だけ細かい気がしますが、積水ハウスの「ベルバーン外壁」が魅力的すぎて、僕の場合はひとつの評価軸に入れてました。

当然のことながらすべての項目で◎のハウスメーカーはなく、
「間取りはA社がいいけど、営業マンはB社がいい」
みたいになります。

ぜひこの方法で、頭の中を整理してみてください。
当然ですが、比較表を作るだけではハウスメーカーは決まりません。

決断するために、僕がおすすめしたい方法があります。

それは、
「何をいちばん重視するか、1点に絞って考える」
ことと
「それによって、何を犠牲にするかよく理解しておく」
という2点です。

決断するための考え方
  • 何をいちばん重視するか、1点に絞って考える
  • それによって、何を犠牲にするかよく理解しておく

判断軸は1点に絞ったほうが、後悔が少ないと思います。
あなたが一番大切にしていることを、1つに決めるんです。

ちょっと強引ですが、ぜひ参考にしてみてください。

ちなみに僕の場合、最後は「間取り(設計士)」で選びました。